.: As sete ações judiciais mais comuns em condomínios

Inadimplência, animais, barulho, garagem e obras são alguns dos processos mais corriqueiros.
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​​De acordo com dados levantados pela Secovi (Sindicato da Habitação) junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de janeiro a dezembro de 2015 foram protocoladas 10.093 ações por falta de pagamento nos condomínios. Só em dezembro foram 602 ações na cidade de São Paulo. Na estimativa nacional, dos 200 mil prédios de todo o Brasil, 40% estão com problemas de inadimplência.

Todavia, os conflitos encontrados nos condomínios vão além das cobranças por débitos em aberto dos condôminos (quotas e taxas condominiais). As brigas relacionadas a direito de vizinhança e boa convivência e as discussões sobre o uso da garagem, também estão entre os processos mais comuns encontrados na Justiça. De acordo com o advogado Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados - Advogados e Consultores, a dica é manter um assessor jurídico para cuidar dos interesses do condomínio.

Aos moradores que se sentem lesados, a sugestão é procurar um advogado especialista em direito civil e direito do consumidor. “Um profissional dará uma melhor orientação sobre como as partes devem agir ao discutir seu direito junto ao Poder Judiciário”, diz Posocco.

Ações comuns em condomínios
Em regra geral, o advogado Fabricio Sicchierolli Posocco, experiente neste tipo de situação atuando ora pelo autor e ora pelo réu, ressalta que deve ficar claro que nas discussões de condomínio, geralmente tem razão aquele condômino que está cumprindo a respectiva Convenção do condomínio. “Ela não pode ser contrariada, haja vista ser a regra para a convivência em sociedade de todos os condôminos”.

Tem razão também quem segue situações decididas e votadas em Assembleia Geral, cuja votação da maioria absoluta ou relativa dos condôminos, dependendo da matéria discutida, também funciona como “lei” entre as partes, desde que obviamente não contrarie o Código Civil. A seguir, listamos os processos mais comuns entre os condôminos. Saiba o que fazer em cada um deles.

1) Processo para ficar com cachorro no apartamento
Caso não exista previsão na Convenção, a possibilidade de se ter um cachorro em apartamento é permitida, todavia devem ser respeitadas as regras de segurança e higiene. O Poder Judiciário tem entendido que ainda que exista previsão negativa dessa possibilidade em Convenção condominial, não existe problema em manter um cachorro no apartamento se o animal for de pequeno porte e não for barulhento.

2) Processo por causa de barulho
A questão do silêncio também é muito debatida em juízo. Sendo certo que o condômino barulhento perde o processo e ainda pode ser multado por tais atos e até mesmo condenado por danos morais. Por isso, cuidado com o salto alto ou som alto depois das 22 horas.

3) Processo por cigarro que cai na varanda do vizinho
Se ficar provado de qual apartamento objetivamente é originária as cinzas ou bitucas de cigarro que caem na sacada ou no apartamento do vizinho, além da multa que o condômino infrator pode receber, existe a possibilidade do mesmo ser processado por danos materiais (caso o cigarro queime alguma coisa), e até mesmo danos morais.

4) Processo por causa de vaga de garagem
Se não há vagas para todos (garagem coletiva), geralmente, acabam ocorrendo problemas entre os vizinhos. Nesse caso, é permitido um veículo por apartamento. O morador deve estar ciente de que aquele que chegar primeiro e colocar o carro na garagem têm a preferência. Caso existam vagas para todos os apartamentos, porém não exclusivas, é comum promover sorteio entre essas vagas para cada apartamento em prazos variáveis de dois anos.

5) Processo por obras irregulares
As novas regras relacionadas às obras nos apartamentos aponta ser necessária a presença de responsável técnico. Este profissional deve observar as regras da prefeitura de cada localidade além das regras do próprio condomínio, bem como o horário permitido para a realização do trabalho. Caso não haja cumprimento, além de multa a ser imposta pela administração do condomínio, o condômino poderá ser processado tendo a obra embargada e até mesmo respondendo por danos materiais e morais.

6) Processo sobre o uso de áreas comuns
É proibido o condômino se apoderar de uma área comum do condomínio. Esta situação resulta em multa e processo de indenização. Todavia, se tratar de churrasqueira, piscina, salão de festas e quadras poliesportivas, o morador deve respeitar as regras de utilização, principalmente, no que diz respeito à possibilidade de somente condôminos e não visitantes se utilizarem dessas áreas, sob pena de multa. Vale lembrar que as dependências comuns não são um clube para qualquer um se utilizar dele, mas sim são áreas para proporcionar lazer aos condôminos.

7) Processo por inadimplência das cotas e taxas condominiais
Regra geral sobre o débito da quota condominial deve ser acrescida juros e correção monetária, além de multa (que não pode ser superior a 2%). Honorários advocatícios também podem ser cobrados (importe máximo de 20% sobre o valor total do débito), salvo na hipótese de que o devedor for beneficiário da gratuidade de Justiça. Geralmente, as discussões são por conta de erros de cálculo. Importante salientar ainda que o apartamento nesse caso pode ser penhorado para pagamento do débito condominial, e até mesmo vendido em hasta pública em favor do condomínio, não se aplicando aqui a proteção do bem de família (Lei 8009/90) em relação aos inadimplentes.

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